Haus verkaufen in Ludwigsburg
Was auf Sie zukommt, womit Sie rechnen müssen und welche Stelle in Ludwigsburg welche Unterlage ausstellt.
Der Häusermarkt in Ludwigsburg in Zahlen
Welche Häuser in Ludwigsburg tatsächlich verkauft werden, hält der Gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung fest. Jeder Notar schickt ihm eine Abschrift des Kaufvertrags (§ 195 BauGB).
Laut dem Grundstücksmarktbericht 2026 wurden 2025 in der Stadt Ludwigsburg 161 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, darunter 82 Reihenhäuser und Doppelhaushälften (S. 20). Für Ein- und Zweifamilienhäuser beschreibt der Bericht das Preisniveau als fast unverändert (S. 4).
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung, S. 4 und 20
Angebotspreise für Ihre eigene Straße zeigt der Marktfinder. Bodenrichtwerte und unser Vorgehen beim Bewerten erklärt die Seite Immobilienbewertung in Ludwigsburg.
So läuft ein Hausverkauf aus Sicht des Eigentümers ab
Was wir dabei für Sie übernehmen, steht unter Verkaufen. Hier geht es um das, was rechtlich und organisatorisch dazugehört.
- 1
Unterlagen zusammentragen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Energieausweis.
- 2
Wert einschätzen lassen
Die Einschätzung ist die Grundlage für den Angebotspreis. Dafür sehen wir uns Ihr Haus vor Ort an.
- 3
Maklervertrag in Textform
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt § 656a BGB die Textform vor. Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache nicht.
- 4
Energieausweis vorlegen
Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GModG, früher GEG).
- 5
Interessenten empfangen
Käufer sehen sich das Haus an und stellen Fragen.
- 6
Beurkundung beim Notar
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Der Notar ist beiden Seiten gegenüber neutral.
- 7
Vormerkung und Zahlung
Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Käufer ab (§ 883 BGB). Gezahlt wird, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt.
- 8
Übergabe und Umschreibung
Den Energieausweis erhält der Käufer nach Vertragsschluss. Danach trägt das Grundbuchamt ihn als neuen Eigentümer ein.
Wie lange der Verkauf eines Hauses dauert
Eine feste Dauer lässt sich nicht seriös nennen. Jeder Verkauf hat drei Abschnitte: die Vorbereitung bis zum Start der Vermarktung, die Zeit am Markt bis zur Einigung und den Weg vom Notartermin bis zur Übergabe.
Wovon die Dauer vor allem abhängt:
- ob alle Papiere vor den ersten Anfragen vollständig sind,
- ob der Angebotspreis zur Nachfrage passt,
- wie schnell die Finanzierung des Käufers steht,
- wann ein Notartermin frei ist und wann die Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind,
- bei einem Erbfall: ob ein Erbschein schon vorliegt oder erst beantragt werden muss.
Welche Kosten beim Hausverkauf anfallen
Maklerprovision
Ein Makler bekommt nur Lohn, wenn der Kaufvertrag durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Halbteilung: Nimmt der Makler von beiden Seiten Provision, muss sie gleich hoch sein (§ 656c BGB). Gibt der Verkäufer einen Teil an den Käufer weiter, trägt der Käufer höchstens die Hälfte. Sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil bezahlt hat (§ 656d BGB).
Die Höhe legt das Gesetz nicht fest. Für Mehrfamilienhäuser und reine Baugrundstücke gelten die Regeln zur Teilung laut Verbraucherzentrale nicht zwingend. Unsere Provision wird nur im Erfolgsfall fällig, die Konditionen erklären wir Ihnen im ersten Gespräch. Mehr im Ratgeber Maklerprovision in Baden-Württemberg.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Verbraucherzentrale nennt für beides zusammen je nach Höhe der einzutragenden Grundschulden etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer
Der Steuersatz im Land beträgt 5,0 %. Steuerfrei ist der Erwerb nach § 3 GrEStG unter anderem durch Ehegatten und Lebenspartner sowie durch Verwandte in gerader Linie, also zum Beispiel Kinder oder Enkel.
Energieausweis
Einfache Verbrauchsausweise gibt es laut Verbraucherzentrale teilweise schon für knapp unter 100 €.
Sechs Fehler beim Hausverkauf und wie Sie sie vermeiden
1. Angebotspreise für Kaufpreise halten
Inserate zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende zahlen. Die tatsächlichen Preise sammelt der Gutachterausschuss aus den Verträgen.
2. Bekannte Mängel verschweigen
Auf einen Haftungsausschluss im Vertrag kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Sprechen Sie Schäden, die Sie kennen, offen an.
3. Den Energieausweis nachlässig behandeln
Wird er nicht rechtzeitig vorgelegt oder fehlen seine Pflichtangaben in der Anzeige, etwa Ausweisart und Effizienzklasse (§ 87 GModG), droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 € (§ 108 GModG).
4. Als Erbengemeinschaft ohne Einigung starten
Über das Haus können Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Klären Sie vorher, ob alle verkaufen wollen.
5. Die Wohnfläche nur schätzen
Käufer lesen die Fläche im Inserat als Tatsache. Liegt keine Berechnung vor, lassen Sie eine erstellen, bevor die Werbung beginnt.
6. Ohne Finanzierungsbestätigung zusagen
Lassen Sie sich vor einer Zusage zeigen, dass die Bank des Käufers mitgeht.
Welche Unterlagen Sie brauchen und wer sie in Ludwigsburg ausstellt
Das ist eine Liste typischer Unterlagen, keine amtliche Pflichtliste. Grundbuchauszug, Vorkaufsrechtsverzicht und Löschungsunterlagen der Bank holt der Notar ohnehin selbst ein.
- Grundbuchauszug
- Wo: Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen. Zuständig auch für Kornwestheim, Remseck und weitere Orte im Kreis. Online-Antrag über grundbuchausdruck-bw.justiz-bw.de, der Ausdruck kommt per Post. Einsicht gibt es nur bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Die städtische Einsichtsstelle hat am 26.07.2024 geschlossen.
- Flurkarte (Liegenschaftskarte)
- Wo: Die Stadt Ludwigsburg ist selbst Vermessungsbehörde, Antrag auch online über service-bw. Eine Karte in DIN A4 oder als PDF kostet dort etwa 20 €. Für die übrigen Gemeinden im Kreis führt das Landratsamt Ludwigsburg das Liegenschaftskataster.
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Baulasten sind öffentlich-rechtliche Pflichten, die auch für den Käufer gelten (§ 71 LBO). Wo: Das Verzeichnis führt die Gemeinde (§ 72 Abs. 3 LBO), in Ludwigsburg das Bürgerbüro Bauen in der Wilhelmstraße 5. Formloser Antrag, Gebühr 25 €.
- Altlastenauskunft
- Wo: Landratsamt Ludwigsburg, Fachbereich Umwelt. Einfache Auskünfte sind gebührenfrei.
- Energieausweis
- Wo: bei einem Aussteller, der nach § 88 GModG dazu berechtigt ist, zum Beispiel bestimmte Ingenieure oder Handwerksmeister. Bis Ende 2026 ist für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 in der Regel ein Bedarfsausweis nötig. Ab 2027 haben Wohngebäude die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ausführlich im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
- Baugenehmigung, Pläne, Wohnflächenberechnung, Erschließungsbeiträge
- Die Bundesnotarkammer rät Käufern zu prüfen, ob das Haus rechtmäßig errichtet wurde und die Erschließung bezahlt ist. Wo: Ihre eigenen Bauunterlagen. Bebauungspläne sehen Sie kostenlos beim Bürgerbüro Bauen ein.
- Bei einer Eigentumswohnung
- Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Wo: Ihre Unterlagen und der Verwalter. Er führt auch die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG), in die Kaufinteressenten mit Ihrer Ermächtigung Einsicht nehmen dürfen.
- Im Erbfall
- Wo: Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht (§ 2353 BGB). Alternativ genügt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht.
- Bei Vermietung
- Mietverträge und die letzten Nebenkostenabrechnungen. Wo: Ihre eigene Ablage.
Was Eigentümer vor dem Hausverkauf fragen
Muss ich mein Haus über einen Makler verkaufen?
Nein. Vorgeschrieben ist nur der Notar. Was ein Makler Ihnen abnimmt, steht auf der Seite Verkaufen.
Gilt die Teilung der Provision auch für ein Zweifamilienhaus?
Nicht immer. Der Bundesgerichtshof hat am 16.07.2026 entschieden, dass ein Haus mit zwei gleichwertigen, getrennt vermieteten Wohnungen kein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB ist (I ZR 111/25).
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Ja. Wird das Grundstück übertragen, müssen die Erben nicht vorher eingetragen werden (§ 40 Abs. 1 GBO). Wer sich doch eintragen lässt, zahlt dafür keine Gebühr, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (GNotKG KV 14110). Details im Ratgeber Haus geerbt.
Was passiert mit der Grundschuld meiner Bank?
Eine eingetragene Grundschuld hindert den Verkauf nicht. Der Notar holt die Löschungsunterlagen bei der Bank ein und kümmert sich um die Löschung im Grundbuch.
Welchen Notar muss ich nehmen?
Sie sind frei in der Wahl. Die Auflassung kann vor jedem Notar erklärt werden (§ 925 BGB), der Ort spielt dafür keine Rolle. Verkäufer und Käufer einigen sich auf einen Notar.
Muss ich auf den Verkaufserlös Steuern zahlen?
Nur in bestimmten Fällen. Steuerpflichtig kann der Gewinn sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die Sie ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Bei geerbten Häusern und im Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.
Wie lange gilt ein Energieausweis?
Zehn Jahre (§ 79 GModG). Keinen Ausweis brauchen kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche. Baudenkmäler sind nur noch bis zum 31.12.2026 ausgenommen. Ab 2027 wird er digital ausgestellt.
Lässt sich ein Haus verkaufen, das abgerissen werden soll?
Ja, dann zählt vor allem, was auf dem Grundstück neu entstehen darf. Der Abbruch eines freistehenden Gebäudes der Gebäudeklassen 1 und 3 ist nach § 50 Abs. 3 LBO verfahrensfrei, sonst ist in vielen Fällen ein Kenntnisgabeverfahren nötig. Mehr unter Abriss und Neubau und im Ratgeber Grundstück mit Altbestand.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: September 2026.
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