Grundstück mit altem Haus verkaufen

Wer ein Grundstück mit Altbau kauft

Für ein Grundstück mit altem Bestand interessieren sich meist drei Gruppen. Jede rechnet anders.

Bauträger

Bauträger planen auf der Fläche neue Wohnungen oder Häuser, die sie anschließend verkaufen. Sie kalkulieren Abbruch, Planung, Bau und Vertrieb. Entscheidend ist für sie, wie viel Wohnfläche das Baurecht zulässt.

Selbstnutzer mit Abrissplan

Manche Familien suchen eine bestimmte Lage und wollen dort ihr eigenes Haus bauen. Der Altbau ist für sie nur der Weg zum Bauplatz. Sie achten auf Zuschnitt, Ausrichtung und Nachbarschaft.

Sanierer

Andere Käufer sehen im alten Haus noch brauchbare Substanz. Sie vergleichen die Kosten einer Kernsanierung mit denen eines Neubaus. Für diese Gruppe spielen Zustand von Dach, Keller und Leitungen eine größere Rolle.

Welche Gruppe am Ende den besten Preis bietet, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt vom einzelnen Grundstück ab.

Was den Preis eines Abrissgrundstücks bestimmt

Käufer ziehen Abriss, Baugrunduntersuchung und Planungsaufwand von dem ab, was sie zu zahlen bereit sind. Das alte Haus erhöht den Preis deshalb selten, oft senkt es ihn. Umso wichtiger ist die Frage, was auf der Fläche erlaubt ist.

Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung

Gibt es einen Bebauungsplan, ist ein Neubau zulässig, wenn er dessen Festsetzungen einhält und die Erschließung gesichert ist (§ 30 BauGB). Ohne Plan, aber innerhalb eines bebauten Ortsteils, muss sich das Vorhaben einfügen: nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche (§ 34 BauGB). Im Außenbereich sind nur wenige Vorhaben erlaubt (§ 35 BauGB).

Bauvorbescheid als Sicherheit

Mit einem Bauvorbescheid lassen sich einzelne Fragen eines geplanten Neubaus vorab verbindlich klären (§ 57 LBO). Ein positiver Bescheid nimmt Kaufinteressenten einen Teil der Unsicherheit. Er kostet aber Zeit und Planungsaufwand, deshalb lohnt er sich vor allem bei einer klaren offenen Frage.

Bau-Turbo bis Ende 2030

Seit dem 30. Oktober 2025 gilt § 246e BauGB. Danach darf zugunsten von Wohnungsbau vom Baugesetzbuch abgewichen werden, wenn die Gemeinde zustimmt. Die Regel ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Ob sie für ein bestimmtes Grundstück in Frage kommt, entscheidet die Gemeinde.

Abbruch nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg

Grundsätzlich braucht auch ein Abbruch eine Baugenehmigung (§ 49 LBO). Die Landesbauordnung macht davon aber wichtige Ausnahmen.

Verfahrensfrei oder Kenntnisgabe

Verfahrensfrei ist der Abbruch freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 (§ 50 Abs. 3 LBO). Zur Gebäudeklasse 1 gehören freistehende Gebäude bis 7 Meter Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und zusammen höchstens 400 Quadratmetern. Gemessen wird dabei bis zum Fußboden des obersten Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Für alle anderen Abbrüche gilt das Kenntnisgabeverfahren (§ 51 Abs. 3 LBO).

Nach dem Wortlaut der LBO heißt das: Ein freistehendes Einfamilienhaus bis 7 Meter lässt sich in vielen Fällen ohne Verfahren abbrechen. Eine Doppelhaushälfte oder ein höheres Haus fällt dagegen ins Kenntnisgabeverfahren. Das ist unsere Lesart des Gesetzes und keine Auskunft einer Behörde. Im Einzelfall hilft in Ludwigsburg das Bürgerbüro Bauen weiter.

Auch ohne Verfahren muss der Abbruch alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten (§ 50 Abs. 5 LBO). Welche Bauvorlagen nötig sind, regelt § 12 LBOVVO. Die Bestätigung eines Tragwerksplaners darf nachgereicht werden, aber vor Beginn der Arbeiten.

Denkmalschutz

Steht das Haus unter Denkmalschutz, gelten eigene Regeln. Ein Kulturdenkmal darf nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde beseitigt werden. Klären Sie das, bevor Sie mit Käufern über einen Neubau sprechen.

Zweckentfremdung von Wohnraum

In Baden-Württemberg kann eine Gemeinde per Satzung festlegen, dass der Abbruch von Wohnraum genehmigt werden muss. Stuttgart hat eine solche Satzung: Sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030 und zählt den Abbruch ausdrücklich als Zweckentfremdung. Ob in Ihrer Gemeinde eine Satzung gilt, erfahren Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Unterlagen und Auskünfte für Abrissgrundstücke

Wer ein Grundstück mit Altbau anbietet, sollte die Fragen zum Baurecht vorab beantworten können. Diese Auskünfte helfen dabei:

• Bebauungsplan: In Ludwigsburg können Sie ihn kostenlos beim Bürgerbüro Bauen in der Wilhelmstraße 5 einsehen, online auch über das Bauportal der Stadt.
• Baulastenverzeichnis: Die Gemeinde führt es. In Ludwigsburg kostet die Auskunft 25 Euro.
• Altlastenauskunft: Sie kommt vom Landratsamt Ludwigsburg, Fachbereich Umwelt. Einfache Auskünfte sind gebührenfrei.
• Energieausweis für den Bestand
• Grundbuchauszug und Flurkarte, wie bei jedem Verkauf.

Wo Sie die übrigen Papiere bekommen, steht in unserem Artikel über die Unterlagen für den Hausverkauf. Zum Energieausweis gibt es einen eigenen Beitrag: Energieausweis beim Verkauf.

Ein Film zeigt, was entstehen könnte

Der Film dauert 23 Sekunden. Zuerst sieht man ein älteres Wohnhaus aus der Luft. Es fällt in sich zusammen, dann liegt das Grundstück leer. Am Ende steht dort ein Neubau mit Garten und Terrasse.

Der Einsturz ist animiert, einen Bagger sieht man nicht. Wir haben ihn für ein Gespräch mit Eigentümern erstellt, um zu zeigen, was aus ihrem Grundstück werden könnte. Mit so einem Bild können sich Käufer die Fläche ohne den Altbau leichter vorstellen.

Fragen zum Verkauf eines Grundstücks mit Altbau