Energieausweis beim Verkauf

Pflichten bis zum 31. Dezember 2026

Wann Sie einen Ausweis brauchen

Beim Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3). Haben Sie schon einen gültigen, genügt dieser. Ein Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3), gerechnet ab dem Ausstellungsdatum.

Ausgenommen sind zwei Fälle. Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche fallen nicht unter die Regeln. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht beim Verkauf bis Ende 2026 nicht (§ 79 Abs. 4).

Vorlegen und übergeben

Kaufinteressenten müssen den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung sehen. Es reicht, ihn dort auszuhängen oder auszulegen. Gibt es keine Besichtigung, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn jemand danach fragt. Nach dem Kaufvertrag bekommt der Käufer den Ausweis unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4).

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung des Energiebedarfs (§ 81). Der Verbrauchsausweis wertet den tatsächlichen Energieverbrauch aus. Dafür braucht er Abrechnungen über mindestens 36 Monate, die jüngste darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82).

Heute ist der Bedarfsausweis Pflicht bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Das gilt nicht, wenn das Haus mindestens den Wärmeschutz der Verordnung von 1977 erreicht.

Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohnungen und für Häuser mit einem Bauantrag ab November 1977 besteht diese Pflicht schon heute nicht. Dort können Eigentümer bereits jetzt zwischen beiden Arten wählen.

Im Ergebnis beschreibt der Bedarfsausweis das Gebäude selbst. Der Verbrauchsausweis gibt dagegen wieder, was in den erfassten Jahren tatsächlich verbraucht wurde, und hängt damit auch davon ab, wie dort geheizt wurde.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Anzeigen in kommerziellen Medien, also etwa in Portalen oder Zeitungen, müssen fünf Angaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87):

• die Art des Ausweises, also Bedarf oder Verbrauch
• den Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• die wesentlichen Energieträger der Heizung
• bei Wohngebäuden das Baujahr laut Ausweis
• bei Wohngebäuden die Effizienzklasse

Wer ausstellt und was es kostet

Ausstellen dürfen nur Berechtigte (§ 88). Dazu gehören unter anderem Bauvorlageberechtigte, bestimmte Ingenieure, Handwerksmeister sowie Techniker mit Zusatzvoraussetzungen. Laut Verbraucherzentrale gibt es einfache Verbrauchsausweise teilweise schon für knapp unter 100 Euro, Billigangebote sogar unter 70 Euro.

Bußgeld

Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Pflichten verstößt, riskiert bis zu 10.000 Euro (§ 108). Das betrifft einen fehlenden oder verspäteten Ausweis bei der Besichtigung, die unterlassene Übergabe, fehlende Angaben in der Anzeige und das Ausstellen ohne Berechtigung.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Die Änderungen stehen im Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) und treten zum Jahreswechsel in Kraft. Das Wichtigste im Überblick:

• Baudenkmäler: Die Ausnahme entfällt. Auch wer ein Denkmal verkauft, braucht dann einen Ausweis.
• Freie Wahl bei Wohngebäuden: Die Pflicht zum Bedarfsausweis für ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen fällt weg. Eigentümer von Wohngebäuden wählen zwischen Bedarf und Verbrauch. Vorgeschrieben bleibt der Bedarfsausweis nur für Nichtwohngebäude.
• Digital: Der Ausweis wird maschinenlesbar ausgestellt, auf Wunsch zusätzlich auf Papier.
• Kürzerer Zeitraum: Für den Verbrauchsausweis werden zwei Jahre erfasst statt 36 Monate.
• Neue Angaben in Anzeigen: Art des Ausweises, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger der Heizung.
• Auch für Mieter: Die Pflicht zum Ausweis gilt dann ebenso, wenn ein Mietvertrag verlängert wird.
• Unverändert: die Vorlage bei der Besichtigung, die Gültigkeit von zehn Jahren und die Obergrenze des Bußgelds.

Was die Umstellung für Ihren Verkauf heißt

Die folgenden Punkte leiten wir aus dem Gesetzestext ab. Sie ersetzen keine Beratung im Einzelfall.

Verkaufen Sie 2026 ein Haus mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 und brauchen einen neuen Ausweis, muss es bis Jahresende ein Bedarfsausweis sein. Ab Januar dürfen Sie auch den Verbrauchsausweis wählen, wenn genügend Abrechnungen vorliegen.

Besitzen Sie ein Baudenkmal und verkaufen erst 2027, planen Sie den Ausweis rechtzeitig ein. Bisher mussten Sie sich darum nicht kümmern.

Wer einen Verbrauchsausweis möchte, sollte die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre griffbereit haben. Fehlen sie, bleibt nur der Bedarfsausweis. Sprechen Sie mit dem Aussteller vorab darüber, welche Unterlagen er braucht, damit der Ausweis zur ersten Besichtigung fertig ist.

Wer im Dezember 2026 bestellt, sollte auf das Datum achten: Trägt der Ausweis schon ein Datum aus dem Jahr 2027, gelten für Ihre Anzeigen bereits die neuen Pflichtangaben.

Nicht jede Informationsseite nennt beim Abrechnungszeitraum des Verbrauchsausweises schon den richtigen Stand. Verlassen Sie sich auf den Gesetzestext mit den beiden Zeiträumen, die oben stehen.

Welche weiteren Papiere Sie für den Verkauf brauchen, steht im Artikel Unterlagen für den Hausverkauf.

Fragen zum Energieausweis beim Hausverkauf