Haus geerbt: was jetzt zu tun ist

Wenn ein Haus plötzlich Ihnen gehört

Oft erben Sie nach dem Tod der Eltern, manchmal nach dem des Partners, einer Tante oder eines Onkels. Sie trauern und bekommen gleichzeitig Post vom Gericht, von der Bank und von Versicherungen.

Dazu kommt das Haus voller Möbel und Erinnerungen. Vielleicht wohnen Sie weit weg, vielleicht erben Sie mit Geschwistern, die sich etwas anderes vorstellen.

Viele Erben beschäftigen dieselben drei Fragen: Was muss ich sofort erledigen? Was kann warten? Und was ist das Haus überhaupt wert?

Vorweg eine Entlastung: Über die Zukunft des Hauses müssen Sie nicht gleich entscheiden. Eine Frist gehört aber sofort in den Kalender – die für die Ausschlagung.

Nach dem Erbfall: die Schritte der Reihe nach

Nicht jeder Schritt betrifft jeden Erbfall, aber die Reihenfolge hilft, nichts zu übersehen.

1. Testament suchen und abgeben

   Suchen Sie in den Papieren des Verstorbenen nach einem Testament oder Erbvertrag. Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern.

   Das Nachlassgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts, zuständig ist in der Regel das Gericht am letzten Wohnort des Verstorbenen. Ein Testament, das beim Notar errichtet wurde, liegt meist schon in amtlicher Verwahrung.

   Gibt es kein Testament, bestimmt das Gesetz die Erben. Zuerst erben die Kinder, neben ihnen der Ehepartner. Ohne Kinder kommen die Eltern und deren weitere Nachkommen zum Zug, also etwa Geschwister. Wie groß die einzelnen Anteile sind, klären Nachlassgericht oder Notar.

2. Binnen sechs Wochen: annehmen oder ausschlagen

   Das Erbe geht mit dem Tod von selbst auf die Erben über. Wer es nicht will, muss es ausdrücklich ausschlagen.

   Dafür haben Sie sechs Wochen. Die Frist beginnt, sobald Sie wissen, dass Sie Erbe sind und warum – bei einem Testament frühestens mit der Mitteilung des Nachlassgerichts. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn selbst im Ausland, sind es sechs Monate.

   Die Ausschlagung braucht eine feste Form: persönlich zu Protokoll beim Nachlassgericht oder als Erklärung, die ein Notar beglaubigt hat. Ein gewöhnlicher Brief genügt nicht.

   Warum das zählt: Mit dem Haus erben Sie auch die Schulden des Verstorbenen, etwa einen laufenden Kredit. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen Überblick über Konten, Darlehen und Verträge. Verstreicht die Frist, gilt das Erbe als angenommen.

3. Das leere Haus sichern

   Klären Sie, wer Schlüssel hat, und sammeln Sie Ersatzschlüssel ein.

   Sehen Sie in die Gebäudeversicherung. Häufig muss der Versicherer erfahren, dass der Eigentümer gewechselt hat oder das Haus leer steht. Was genau gilt, steht in den Vertragsbedingungen.

   Lassen Sie im Winter die Heizung nicht ausgehen, sonst können Leitungen einfrieren. Leiten Sie die Post um oder leeren Sie den Briefkasten regelmäßig, und notieren Sie die Zählerstände.

   Grundsteuer, Strom und Versicherungen laufen weiter. Halten Sie fest, wer was bezahlt.

4. Das Erbrecht nachweisen

   Banken, Behörden und das Grundbuchamt wollen sehen, dass Sie tatsächlich Erbe sind. Der übliche Nachweis ist der Erbschein. Sie beantragen ihn beim Nachlassgericht oder über einen Notar und versichern dabei an Eides statt, dass Ihre Angaben stimmen.

   Manchmal geht es ohne Erbschein. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, reichen dem Grundbuchamt in der Regel diese Urkunde und das Protokoll des Gerichts über die Eröffnung, die sogenannte Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament genügt dafür meist nicht.

5. Das Grundbuch berichtigen lassen

   Im Grundbuch steht nach dem Erbfall noch der Verstorbene als Eigentümer. Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt, mit Erbschein oder notariellem Testament als Nachweis.

   Geht der Antrag der Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ein, kostet ihre Eintragung keine Gebühr. Später wird eine Gebühr fällig, die sich nach dem Wert richtet.

   Planen Sie einen baldigen Verkauf, besprechen Sie mit dem Notar, ob Sie sich vorher eintragen lassen müssen. Das ist nicht in jedem Fall nötig.

6. Das Finanzamt informieren

   Eine Erbschaft müssen Sie dem Finanzamt melden, und zwar innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben. Gehört ein Haus oder Grundstück zum Nachlass, gilt das auch dann, wenn ein Gericht bereits ein Testament eröffnet hat.

   Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vor allem davon ab, wie nah Sie mit dem Verstorbenen verwandt waren und wie viel Sie erben. Für Ehepartner, Kinder und Enkel gelten hohe Freibeträge, also Beträge, die steuerfrei bleiben. Für Geschwister, entferntere Verwandte und Nichtverwandte sind sie deutlich niedriger.

   Für das Familienheim gibt es eine eigene Regel. Hat der Verstorbene selbst im Haus gewohnt und zieht der Ehepartner oder ein Kind unverzüglich ein, kann das Haus steuerfrei bleiben. Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn diese Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren endet, außer aus zwingenden Gründen. Für Kinder gilt sie zudem nur bis zu einer bestimmten Wohnfläche.

   Freibeträge und Steuersätze kann der Gesetzgeber ändern. Lassen Sie Ihren Fall deshalb von einem Steuerberater durchrechnen.

7. Den Verkehrswert ermitteln

   Der Verkehrswert ist der Preis, den das Haus heute bei einem gewöhnlichen Verkauf voraussichtlich erzielen würde. Sie brauchen ihn für die Steuer, zum Auszahlen von Miterben und für die Entscheidung über einen Verkauf.

   Es gibt zwei übliche Wege. Eine Einschätzung durch einen Makler, der den Markt vor Ort kennt, geht schnell und ist bei uns kostenlos. Ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen kostet Geld. Es ist aber das richtige Mittel, wenn Miterben streiten oder wenn Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen.

   Ein erstes Gefühl für das Preisniveau geben die Immobilienpreise in Ludwigsburg. Das sind Preise aus Inseraten, keine tatsächlich bezahlten Kaufpreise.

8. Unterlagen zusammentragen

   Je früher die Papiere beisammen sind, desto leichter fällt jede Entscheidung. Wichtig sind vor allem:

   • Sterbeurkunde
   • Testament oder Erbvertrag, Eröffnungsniederschrift, Erbschein
   • Grundbuchauszug
   • Baupläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
   • Energieausweis, falls vorhanden
   • Grundsteuerbescheid und Versicherungsverträge
   • Darlehensverträge und Kontoauszüge
   • Mietverträge, falls das Haus vermietet ist
   • Bei einer Wohnung: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen

   Welche Papiere ein Verkauf braucht und wo Sie fehlende bekommen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.

9. Entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen

   Ehrliche Antworten auf diese Fragen helfen:

   • Wollen Sie selbst dort wohnen, und passt das Haus zu Ihrem Leben?
   • Können Sie Instandhaltung und anstehende Renovierungen bezahlen und organisieren?
   • Haben Sie Zeit und Nerven für Mieter, Abrechnungen und Reparaturen?
   • Brauchen Sie das Geld, etwa um Miterben auszuzahlen?

   Erben Sie mit anderen zusammen, entscheiden Sie gemeinsam, und einen Verkauf müssen alle mittragen. Wie das gelingt, erklärt der Ratgeber zur Erbengemeinschaft.

   Vor einem Verkauf sollte ein Steuerberater prüfen, ob auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen kann. Das hängt unter anderem davon ab, wann der Verstorbene das Haus erworben hat und wer darin wohnte.

   Kommt bei einem alten Haus ein Abriss in Frage, hilft der Ratgeber zum Grundstück mit Altbestand.

Was ein Erbfall kostet und wie lange er dauert

Feste Beträge nennen wir bewusst nicht, weil fast alles vom Einzelfall abhängt. Mit diesen Posten sollten Sie rechnen:

• Erbschein: Die Gebühren von Gericht und Notar sind gesetzlich geregelt. Sie richten sich nach dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden.
• Ausschlagung: Wer die Erklärung beim Notar beglaubigen lässt, zahlt dafür eine Gebühr.
• Grundbuch: bei rechtzeitigem Antrag kostenlos, siehe Schritt 5.
• Gutachten: Fragen Sie den Sachverständigen vorher nach einem schriftlichen Angebot.
• Rat von Notar, Anwalt oder Steuerberater, je nach Umfang des Auftrags.
• Laufende Kosten des Hauses, bis es verkauft, vermietet oder selbst bewohnt ist.

Wie lange das Nachlassgericht für einen Erbschein braucht, ist unterschiedlich. Fragen Sie beim Antrag nach.

Auch die Dauer eines Verkaufs lässt sich nicht versprechen. Sie hängt von Zustand, Lage und Preis ab – und davon, wie schnell sich Miterben einig werden. Fest stehen nur die Fristen aus den Schritten 2, 5 und 6.

Typische Fehler von Erben

• Die Ausschlagungsfrist verstreichen lassen, obwohl Schulden im Raum stehen.
• Das Haus monatelang sich selbst überlassen, sodass Wasserschäden oder Einbrüche spät auffallen.
• Den Preis nach Gefühl oder nach dem Inserat des Nachbarn festlegen. Ist er zu hoch, bleiben Käufer weg. Ist er zu niedrig, verschenken Sie und Ihre Miterben Geld.
• Entrümpeln und renovieren, bevor der Wert bekannt ist. Nicht jede Ausgabe kommt beim Verkauf zurück.
• Als Miterbe allein handeln, etwa Möbel verschenken oder einen Makler beauftragen, ohne die anderen zu fragen.

Fragen und Antworten zum geerbten Haus