Erbengemeinschaft mit Haus: Regeln, Wege, Einigung

Was eine Erbengemeinschaft ausmacht

Hinterlässt jemand mehrere Erben, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen. Juristen sprechen von einer Gesamthand. Jedem Miterben gehört ein Anteil am ganzen Nachlass – nicht aber ein bestimmtes Zimmer, ein Stockwerk oder ein Bruchteil des Hauses, über den er für sich allein bestimmen könnte.

Die Gemeinschaft entsteht von selbst mit dem Erbfall, niemand muss sie gründen. Sie hat keinen Vorstand und keine Satzung. Wie sie Entscheidungen trifft, regelt das Gesetz.

Wer in der Erbengemeinschaft entscheidet

Den Nachlass verwalten die Erben gemeinschaftlich. Für die ordnungsgemäße Verwaltung genügt eine Mehrheit. Sie berechnet sich nach der Größe der Erbteile, nicht nach Köpfen: Wer die Hälfte geerbt hat, hat die Hälfte der Stimmen.

Eine wesentliche Veränderung des Hauses lässt sich nicht per Mehrheit beschließen. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung, etwa eine dringende Reparatur, darf dagegen jeder Miterbe auch allein treffen. Forderungen des Nachlasses kann jeder einzelne geltend machen, aber nur so, dass an alle gemeinsam geleistet wird.

Verkaufen können nur alle zusammen

Über das Haus selbst verfügen die Erben nur gemeinsam. Für einen Verkauf müssen deshalb alle zustimmen, eine Mehrheit reicht nicht. Der Kaufvertrag wird wie jeder Grundstückskauf notariell beurkundet.

Den eigenen Erbteil verkaufen

Wer aus der Gemeinschaft heraus möchte, kann über seinen gesamten Erbteil verfügen, ihn also etwa verkaufen oder verschenken. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Einen Anteil nur am Haus abzugeben, ist dagegen nicht möglich.

Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an jemanden außerhalb der Gemeinschaft, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht. Dafür bleiben ihnen zwei Monate. Wann diese Frist im Einzelfall beginnt, klären Sie am besten mit dem Notar.

Wie eine Erbengemeinschaft endet

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird. Das nennt man Auseinandersetzung. Für ein Haus gibt es drei typische Wege:

Ein Miterbe übernimmt

Er behält das Haus und zahlt die anderen aus. Das wird notariell geregelt. Der Betrag ist Verhandlungssache – deshalb ist ein Wert, den alle anerkennen, so wichtig.

Gemeinsamer Verkauf

Die Erben verkaufen zusammen und teilen den Erlös auf. Der Preis entsteht am Markt, in Verhandlungen mit Interessenten.

Teilungsversteigerung

Findet sich keine Einigung, lässt sich beim Gericht die Versteigerung beantragen.

Für die Übernahme gilt außerdem: Die Eintragung ins Grundbuch bleibt gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht – auch dann, wenn er erst infolge der Auseinandersetzung eingetragen wird.

Was der Erbschein kostet

Wer kein notarielles Testament und keinen Erbvertrag vorlegen kann, braucht für Grundbuch und Verkauf in der Regel einen Erbschein. Ihn erteilt das Nachlassgericht auf Antrag. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz: eine volle Gebühr für den Erbschein und eine weitere volle Gebühr für die eidesstattliche Versicherung. Grundlage ist der Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden der verstorbenen Person.

Teilungsversteigerung: was sie bedeutet

Lässt sich ein Haus nicht in Natur teilen, sieht das Gesetz den Verkauf durch Zwangsversteigerung vor. Den Erlös teilen die Erben anschließend unter sich auf. Einen Gerichtsbeschluss oder einen Vollstreckungstitel braucht der Antragsteller nicht. Es genügt, dass er Eigentümer ist oder Erbe des eingetragenen Eigentümers.

Versteigerung oder freier Verkauf – eine Abwägung

Bei einer Versteigerung bestimmen die Gebote im Termin den Preis. Wie viele Bieter kommen und wie hoch sie bieten, weiß vorher niemand. Das Ergebnis kann deshalb unter dem liegen, was ein geplanter Verkauf eingebracht hätte.

Bei einem freien Verkauf behalten die Erben das Heft in der Hand. Sie wählen den Zeitpunkt, bereiten Unterlagen vor, führen Interessenten durch das Haus und verhandeln selbst oder über einen Makler. Ein Gerichtsverfahren unter Geschwistern kann zudem Spuren hinterlassen, die länger bleiben als der Streit ums Haus.

Die Versteigerung kann trotzdem der richtige Schritt sein, wenn ein Miterbe jede Lösung blockiert. Vorher lohnt ein Gespräch mit einem Rechtsanwalt.

Der Weg zur Einigung unter Miterben

Häufig geht es im Streit weniger um Paragrafen als um den Wert des Hauses und um Erinnerungen. Diese Schritte helfen, wieder ins Gespräch zu kommen:

1. Gemeinsame Grundlage schaffen. Eine Bewertung, die alle kennen und nachvollziehen können. Wer auszahlt und wer ausgezahlt wird, rechnet dann mit derselben Zahl.
2. Unterlagen teilen. Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und Nebenkosten gehören in einen Ordner, den alle einsehen können. Was typischerweise dazugehört, steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf.
3. Möglichkeiten nebeneinanderlegen. Übernahme, Verkauf oder vorübergehende Vermietung – was bedeutet jede Lösung für wen?
4. Eine Kontaktperson bestimmen. Einer aus dem Kreis spricht für alle mit Notar, Behörden und Interessenten. Das verhindert Missverständnisse.
5. Beschlüsse schriftlich festhalten. Auch kleine Absprachen, etwa wer den Rasen mäht.
6. Hilfe von außen holen. Sind die Fronten verhärtet, können ein Mediator, ein Notar oder ein Rechtsanwalt vermitteln.

Fragen zu Erbschaftsteuer, Fristen und Grundbuch beantwortet der Artikel Haus geerbt.

Fragen und Antworten zur Erbengemeinschaft