Verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht und Nießbrauch

Wohnrecht und Nießbrauch im Vergleich

Das Wohnungsrecht

Mit einem Wohnungsrecht, wie es im Gesetz heißt, dürfen Sie ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung nutzen – unter Ausschluss des Eigentümers. Der Käufer wird also Eigentümer, darf die Räume aber nicht selbst beziehen, solange Ihr Recht besteht. Juristisch ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: ein Recht, das an Ihre Person gebunden ist.

Der Nießbrauch

Der Nießbrauch reicht weiter. Er erlaubt, alle Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen: selbst darin wohnen, aber auch vermieten und die Miete behalten. Die wirtschaftliche Bestimmung der Immobilie muss dabei erhalten bleiben. Übertragen lässt sich der Nießbrauch nicht, seine Ausübung kann man aber einem anderen überlassen. Wie das Wohnungsrecht endet er mit dem Tod des Berechtigten.

Der Unterschied wird wichtig, wenn Sie später doch ausziehen, etwa in ein Pflegeheim. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass ein Nießbrauch dann Mieteinnahmen ermöglicht.

Wer beim Wohnen im verkauften Haus welche Kosten trägt

Beim Nießbrauch regelt das Gesetz einen Teil selbst. Der Nießbraucher sorgt für die gewöhnliche Unterhaltung der Immobilie. Außerdem trägt er die öffentlichen Lasten, ausgenommen außerordentliche.

Wer größere Erneuerungen bezahlt, etwa an Dach, Heizung oder Fassade, gehört bei beiden Rechten ausdrücklich in den Vertrag. Die Verbraucherzentrale rät, die Instandhaltung vertraglich zu regeln. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass sich das später von allein klärt.

Eintragung im Grundbuch an erster Stelle

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch schützt Sie nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist, und zwar an erster Rangstelle. Das empfiehlt die Verbraucherzentrale ausdrücklich, ebenso für eine vereinbarte Rente. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, kann Ihnen erklären, wie das in Ihrem Vertrag umgesetzt wird.

Stirbt der Berechtigte, erlischt das Recht, bleibt aber zunächst im Grundbuch stehen. Für die Löschung gilt eine Besonderheit, die in den Fragen unten erklärt ist.

Wie ein Wohnrecht den Wert der Immobilie beeinflusst

Belastungen dieser Art können den Verkehrswert mindern. Sachverständige gehen dafür nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vom Wert aus, den die Immobilie ohne die Belastung hätte. Dann berücksichtigen sie die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile, die das Recht für den Eigentümer mit sich bringt. Weil ein Recht auf Lebenszeit läuft, rechnen sie es mit Leibrentenbarwertfaktoren um, in die die Lebenserwartung einfließt.

Der steuerliche Kapitalwert

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es eine eigene, feste Rechnung: Jahreswert des Rechts mal Vervielfältiger. Die Vervielfältiger beruhen auf der Sterbetafel und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21. Oktober 2025. Das spielt vor allem eine Rolle, wenn eine Immobilie mit vorbehaltenem Wohnrecht verschenkt oder vererbt wird.

Alter 70

Mann 9,938 · Frau 11,107

Alter 75

Mann 8,282 · Frau 9,393

Alter 80

Mann 6,509 · Frau 7,490

Dieser Kapitalwert ist ein steuerlicher Rechenwert. Er sagt nichts darüber, welchen Preis ein Käufer am Markt für das belastete Haus zahlt.

Leibrente, Teilverkauf und weitere Modelle

Unter dem Begriff Immobilienrente fasst die Verbraucherzentrale mehrere Wege zusammen: den Verkauf gegen Leibrente, die Umkehrhypothek, den Teilverkauf und das Verkaufen mit anschließendem Zurückmieten, auch Sale and Lease Back genannt. Die Verträge unterscheiden sich stark. Wer welche Lasten trägt, hängt vom Modell und vom Vertrag ab, nicht vom Namen des Angebots.

Verkauf gegen Leibrente

Sie verkaufen und erhalten eine regelmäßige Rente, dazu ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Die Verbraucherzentrale nennt dabei mehrere Punkte, die Sie kennen sollten:

• Echte lebenslange Leibrenten sind nach ihrer Einschätzung kaum zu bekommen. Meist werden Zeitrenten über 10 bis 20 Jahre angeboten.
• Der Käufer kann zahlungsunfähig werden. Umso wichtiger ist die Absicherung im Grundbuch.
• Eine Leibrente wird nur mit ihrem Ertragsanteil besteuert, eine Zeitrente meist voll.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf geben Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie ab und wohnen weiter darin. Die Bedingungen der Anbieter unterscheiden sich. Lesen Sie vor einer Unterschrift die Hinweise der Verbraucherzentrale und lassen Sie den Vertrag unabhängig prüfen.

Wann der Schritt für Eigentümer im Alter passt

Ein Verkauf mit Wohnrecht kann sinnvoll sein, wenn Sie in Ihrem Haus bleiben möchten, aber Kapital brauchen – etwa für Pflege, für einen Umbau oder um Angehörige schon zu Lebzeiten zu unterstützen. Er setzt voraus, dass Sie sich mit dem Käufer über viele Jahre gut verständigen.

Bevor Sie sich festlegen, lohnt der Blick auf andere Wege. Manche Eigentümer bauen um, damit das Haus im Alter bequem bleibt. Andere vermieten einen Teil, etwa eine Einliegerwohnung. Wieder andere ziehen in eine kleinere Eigentumswohnung oder ins betreute Wohnen und verkaufen das Haus ohne Belastung. Welcher Weg passt, hängt von Gesundheit, Familie und Finanzen ab – und davon, wie sehr Sie an Haus und Nachbarschaft hängen.

Häufige Fragen zu Wohnrecht und Nießbrauch